1) QUANDO POSSO CHIEDERE LO SFRATTO PER MOROSITÀ?
Se l'immobile locato è residenziale è sufficiente il mancato pagamento anche di un solo canone, decorsi 20 giorni dalla scadenza. In caso di mancato pagamento degli oneri accessori è possibile domandare lo sfratto quando l'ammontare complessivo del credito supera le 2 mensilità di canone.
Se l'immobile locato è commerciale per ottenere lo sfratto occorre il grave inadempimento del conduttore (il mancato pagamento di un unico canone può non bastare, quindi).
In ogni caso occorre verificare cosa prevede il contratto (se il contratto è redatto da un Professionista quasi sempre contiene infatti una clausola risolutiva espressa che consente di agire anche in caso di mancato pagamento di un'unica mensilità).

2) QUANTO TEMPO OCCORRE PER OTTENERE IL PROVVEDIMENTO DI CONVALIDA DELLO SFRATTO?
Poche settimane. L'udienza di convalida può essere fissata decorsi 20 giorni dalla notifica.
Questo significa che dal giorno del colloquio con l'avvocato al giorno in cui il Giudice convaliderà lo sfratto potrebbe passare anche solo 1 mese.

3) E SE L'INQUILINO FA OPPOSIZIONE?
Se l'opposizione è fondata su prova scritta si apre un procedimento ordinario e lo sfratto rimane sospeso.
Se non è fondata su prova scritta il Giudice può convalidare ugualmente lo sfratto e quindi l'opposizione non sospende la liberazione dei locali.
Statisticamente le opposizioni sono molto rare; ed ancor più rari i provvedimenti di sospensione degli sfratti.

4) QUANTO TEMPO OCCORRE PER OTTENERE CONCRETAMENTE LA LIBERAZIONE DELL'IMMOBILE LOCATO?
È impossibile fare un pronostico concreto, perché ci sono troppe variabili.
Anzitutto dipende dalla data che il Magistrato fissa per l'esecuzione.
Dopo l'udienza di convalida, infatti, il Giudice deve fissare la data ultima di rilascio, decorsa la quale avrà inizio l'esecuzione forzata.
La legge prevede che la data del rilascio debba essere fissata entro 6 mesi dalla convalida dello sfratto o, in casi eccezionali, entro 12 mesi.
In generale la data dell'esecuzione, quando si agisce in presenza di morosità, viene fissata entro 60 - 90 giorni.
Dopo di che, se l'inquilino non rilascia spontaneamente l'immobile, occorre rivolgersi agli ufficiali giudiziari.
La procedura esecutiva può essere a questo punto ritardata dalla resistenza che attua l'inquilino, dall'eventuale interessamento dei servizi sociali e dalle peculiarità del caso concreto.
Mediamente, comunque, una procedura di sfratto per morosità si conclude con la liberazione dei locali in 6 mesi - 1 anno.
Ma può andare anche molto meglio (ci sono casi di risoluzione definitiva in poche settimane).

5) CHI PAGA LE SPESE LEGALI DELLO SFRATTO?
Le spese legali sono anticipate dal proprietario, ma il Giudice, convalidando lo sfratto, le può porre in tutto o in parte a carico dell'inquilino, che sarà costretto al rimborso.

6) COME FACCIO A RECUPERARE I CANONI NON PAGATI?
E' possibile ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
In poche settimane, quindi, il proprietario entra in possesso di un titolo esecutivo attraverso il quale può pignorare i beni dell'inquilino - debitore.

7) CHE COS'È IL TERMINE DI GRAZIA?
Nelle locazioni abitative l'inquilino, in sede di udienza di convalida, può chiedere un termine massimo di giorni 90 per sanare la morosità.
Il Giudice non è obbligato a concedere detto termine ma se accoglie la richiesta lo sfratto rimane sospeso per il tempo concesso.
All'udienza che viene fissata l'inquilino è obbligato a sanare la morosità e a rimborsare alla proprietà le spese legali della procedura; in difetto subirà lo sfratto.
Statisticamente è difficilissimo che un inquilino riesca a reperire i denari sufficienti ad evitare lo sfratto usufruendo del termine di grazia e per questo alcuni Giudici non lo concedono.

8) CHE COS'È LO SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE?
È quella procedura che viene intrapresa quando l'inquilino, dopo la scadenza del contratto, non rilascia l'immobile locato, ma continua a pagare il canone.
In questo caso i tempi di rilascio, stante l'assenza di morosità, possono allungarsi e il proprietario può rientrare in possesso dell'immobile anche dopo 1 anno.

9) CHE COS'E' LA LICENZA PER FINITA LOCAZIONE?
È una procedura preventiva che il proprietario adotta per essere certo che alla scadenza del contratto l'inquilino sia costretto ad andarsene.
In pratica, prima che il contratto scada, il proprietario si rivolge al Giudice per far accertare che a una determinata data futura l'immobile dovrà essere restituito; ottiene così quella che si chiama licenza per finita locazione.
In caso di mancata restituzione alla scadenza pattuita contrattualmente il proprietario potrà procedere immediatamente con l'esecuzione forzata senza dover intraprendere una procedura di sfratto. In questo modo guadagnerà parecchi mesi di tempo.

10) QUALE È IL TRIBUNALE COMPETENTE?
Quello del luogo in cui si trova l'immobile.

Ricordiamo agli utenti che sul Portale (area "Pubblicazioni") sono liberamente consultabili altri articoli in materia di responsabilità contrattuale.